作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 夏县明、梁秀杰

(相关资料图)

视觉 | 陈珍珍

责编 | 韩玮烨

2023年一季度，我国经济在疫情后迅速反弹，实现国内生产总值28.5万亿元，同比增长4.5%；第三产业（服务业）的增加值为16.5万亿元，增长5.4%；消费对GDP的贡献率为66.6%；住宿和餐饮业的增加值同比增长13.6%，领跑其他行业。

通过研究购物中心相关数据，睿和智库发现如下三大趋势：

第一， 多点开花，市场下沉。 西南、西北的购物中心落子数量排在前列，如甘肃兰州、江西上饶、广西梧州等三、四线城市本季度吸引了中小体量购物中心入场。受一线城市项目拿地难等因素影响，更多企业倾向于落子下沉市场，如万达商管在2023年拟开业量达51个，重点分布在三、四、五线城市。新城控股2023年将开启新一轮提速，将有31座吾悦广场开业，全线级城市布局，下沉城市占主导。

第二， 购物中心运营的方式更加多样，更加接地气。 如融创商业致力于构建独家微度假体验，围绕家庭型、微度假、生态型、娱乐化体验场景的战略坚持，通过四大“无界”主题，集合多业态研学、特色市集、刺激性运动赛事及文化潮流的碰撞，营造“轻松”“舒适”“差异化”的全新玩法体验，使得客流激增。

第三， 头部效应有扩大化趋势 。 万达商管在2023年一季度开业6个项目，新增运营面积56.48万方，累计运营面积为6612.48万方，几乎是第二名的万科（包含印力）2095.7万方的运营面积的3倍多；比第二名到第五名的总运营面积和还要多。

榜单排名

榜单解读：多点开花、市场下沉

1、数据分析：购物中心挺近大西北和大西南

榜单的排名综合考量了运营方的在运营项目数量、在运营项目面积、出租率、产品多样性、数字化运营的程度等规模指标、管理指标、成长指标。通过研究相关数据，睿和智库有以下发现：

根据睿和智库不完全统计，2023年一季度，全国共有50个新开业项目，分布在浙江、江西等22个省份。其中， 浙江以6个新开业项目排名第一， 江西紧随以后，以5个新开业项目排在第二；广西以4个项目排名第三，上海、北京、湖南、甘肃、广东均开业4个新项目。

图表2：2023Q1新开业项目省份分布一览

数据来源：睿和智库

从新开项目的城市分布来看，上海、北京、兰州均为3个项目，排名靠前； 上饶、杭州、梧州均开业2个项目；成都、淄博、西安、天津、郑州等35个城市均开业1个项目。

图表3：2023Q1新开业部分项目城市分布

数据来源：睿和智库

在50个新开业项目中，有37个项目披露了运营方，其中， 万达商管新开业运营数量为6个，遥遥领先于其它运营方。 排在其后的为中骏商管和星耀集团，均开业2个项目；新城商业、融创商业、宝龙商业、旭辉商业、爱琴海集团、百联股份、中海商业、远洋商业、合生商业、淄博方和茂等主体均运营1个项目。

图表4：2023Q1新开业项目披露运营方的项目数量

数据来源：睿和智库

在50个新开业项目中，有49个披露了购物中心的建筑面积，平均建筑面积为7.3万方，有16个项目的建筑面积超过10万方。 港龙集团运营的杭州港龙悠乐城项目以23万方的建筑面积排名第一，绍兴迎恩天地和沧州华北商厦城市广场分别以18.8万方和16.6万方的面积分获第二和第三名。中海商业运营的沈阳和平环宇城项目和融创商业运营的淮安国联·融创ins park项目的建筑面积分别为16万方和14.4万方，排名第四和第五位。

图表5：建筑面积超10万方的购物中心一览（单位：万方）

数据来源：睿和智库

2、标杆企业分析：强者恒强、创新取胜

1）万达商管：继续领跑

根据睿和智库数据，万达商管在一季度新增6个运营项目，新增56.48万方的运营面积，均为全市场第一。截至2023年3月底，万达商管的累计在运营项目数为479个，累计在运营项目面积为6612.48万方，继续领跑，且大大高于第二名的万科（含印力）。

具体来看，新增的6个项目中有2个位于四川、2个位于浙江，其次在西北的宁夏和甘肃各开1个项目。且所有项目均在一月份开业，或为春节档做准备。6个项目均采用轻资产运营的方式。

图表6：万达商管Q1新开项目情况一览（单位：万方）

数据来源：睿和智库

万达商管采用轻资产模式的购物中心越来越多，这将减少其资本支出需求，并对其短期内的财务状况形成支撑。 公司计划在2023年新开约50个购物中心，其中80%以上将采用轻资产模式，即由其运营并收取约30%的租金利润分成。

2023年，万达商管拟开业量仍维持在行业首位，达51个，且重点分布在三、四、五线城市，包括48座万达广场，以及武汉汉街万达、兰州万达茂、贵阳天阶万达广场等大型综合体项目。

行业龙头万达商管绝大部分业务采用轻资产运营模式，且市场下沉，对整个行业有较强的示范效应。

2）华润万象生活：收入利润双增长，助力市值进入全国前十

截至2023年Q1，华润万象生活在运营项目数为86个，在运营项目面积920万方。出租率稳定在96%左右。

在2022年房企普遍出现净利润下滑、甚至亏损的情况下，华润万象生活的财报鹤立鸡群，营收录得120.37亿元，同比增长35.4%；净利润录得22.06亿元，同比增长27.9%。也因为如此出众的数据，公司受到二级市场投资者的追捧。市值从2022年10月的540.9亿元上升到2023年3月底的941.5亿元，增幅为74%，并一跃成为行业排名前十的房地产企业。

图表7：华润万象生活近期股价周K线图

数据来源：Wind

华润万象生活内部承接集团优质项目资源，外部拓展抢占市场份额，近年来，依靠其积累的品牌效应，不断进行高质量大规模的拓展，到2025年预计第三方拓展至少50个购物中心。

2023年，华润万象生活计划开业12个商业项目，除了一线、新一线以及二线城市外，今年还将布局四线城市宜宾，打造宜宾三江新区真正意义上的“商业综合体”——宜宾万象汇。

3 ）融创商业：运营方式创新不断

融创商业一季度新增一个运营项目，为淮安国联·融创ins park项目，运营项目面积为14.4万方。截至一季度末，融创商业的累计在运营项目数和运营面积分别为30个和397万方，出租率保持在97%的高位。

融创商业最突出的特点是其运营方式创新力强。 融创商业15城商业项目联动发起「好X无界」营销活动，以全业态场景体验优势，构建购物中心24小时沉浸式消费体验，在刚刚过去的五一档期内，融创商业的总客流超450万，同比2022客流增长140%，青岛融创茂、哈尔滨融创茂、合肥融创茂最高单日客流突破10万，哈尔滨融创茂更创造6年客流历史新高。

五一档期内，不少于30场特色市集在融创商业各购物中心展开，以沉浸式玩法打破城市互动体验边界，吸引更多消费者到场体验。比如淮安国联·融创ins park同样打造了淮安首个浪漫粉红沙滩，沙滩椅、冲浪滑板、卡通泳圈，吸引了大量亲子、年轻群体打卡游玩，拍照互动。

融创商业的运营新玩法对其他购物中心有重要的借鉴意义和参考价值。

行业研判：餐饮零售行业增加值大幅上涨，助力购物中心迅速复苏

2023年一季度，我国经济在疫情后迅速反弹，国内生产总值同比上涨4.5%，比2022Q4的增速扩大1.6个百分点。其中，第三产业服务业，同比增长5.4%，增速为2021年Q3以来的最高点，也是拉动本季度经济增长的主导力量。

图表8：2020Q1-2023Q1年我国GDP当季同比增速（%）

数据来源：国家统计局，睿和智库整理

从拉动经济增长的三驾马车来看，消费是拉动经济增长的主导力量，一季度对GDP的贡献度高达66.6%，远远高于投资34.7%的贡献率。

图表9：Q1三驾马车对GDP的贡献度（%）

数据来源： 国家统计局，睿和智库整理

从细分行业来看，住宿和餐饮业当季的行业增加值为4510.5亿元，同比增加13.6%，高于GDP增速9.1个百分点；批发和零售业的行业增加值同比增长5.5%，高于GDP增速1.0个百分点。而购物中心的功能主要是餐饮和零售，而餐饮基本都靠线下完成。所以，一系列数据表明，疫情后老百姓出现了报复性消费，购物中心的消费频次明显增加。

房地产业一季度增加值仅同比增长1.3%，拖了GDP的“后腿”。这同时印证了我国房地产行业从增量时代发展到存量时代的事实。

图表10：Q1细分行业增加值同比增速（%）

数据来源： 国家统计局，睿和智库整理

展望未来， 消费反弹的势头或在节日因素下持续，这从“五一”节各大景区的火爆程度可见一斑。

商务部5月5日公布的数据显示，5月1日至4日，重点监测零售企业日均销售额比节前一周日均销售额增长30.1%。“五一”期间，对比上个月的清明假期，全国购物中心的日均客流增长28.5%左右。据文化和旅游部数据，今年“五一”全国共计接待国内游客1.15亿人次，实现国内旅游收入475.6亿元。另据微信数据，“五一”期间，微信支付线下消费总额较4月环比增长30%，已经恢复并超过去年12月的消费水平。环比3月份同期，“五一”期间休闲娱乐行业增幅521.6%，餐饮行业增幅216.3%，零售行业增幅48.4%，出行行业增幅64.5%。

从人均消费来看，2023年“五一”假期人均消费金额为540.35元，同比增长33.67%，按可比口径恢复至2019年同期的89.54%。

随着消费的逐步复苏，购物中心客流或持续反弹，风雨过后终见彩虹！

榜单说明

图表11：购物中心运营力30强计算模型

图表12：购物中心运营力30强评价维度及指标备注

备注：

1.榜单数据截至2023年3月31日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。