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热讯:一文说清!天津河西学区房该怎么买?
2023-06-15 19:05:23    来源 : 道市

昨天,海教园的转学事件有了定论,这一事件引发了”在天津,究竟买哪里学区房更靠谱“的争论。

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(资料图片)

大家都知道,从开年,天津的学区房率先迎来了新的独立上涨行情。短短几个月的时间,有学区房就涨了接近40%。

尤其是河西,尤其是一片,热门房源更成了抢手货,甚至一个上海道的拆间,涨了几十万。

虽说,这两个月回归了理性,但却赤裸裸反映出一个现实问题:

学区房,依旧是天津楼市行情中强势的存在。

学区房锁定小学,初中按学片填报志愿+摇号,这么个玩法使得片内小学与初中双重均衡,成为天津选择学区房的最底层逻辑。

因此,在天津买学区房,有许多家长是从摇号初中的整体水平倒推;

久而久之,“城区>学片>学校”也就成了买学区房的基本思路。

从城区教育实力的排名看,和平>河西>南开>河东≈河北>红桥。

单看2022年中考录取率,和平区85%、河西区80%、南开区77%、河北70%、河东67%、红桥65%。

今儿我们聚焦越来越热的河西学区房。

说起河西,总面积大约是和平的四倍,是政治中心、文化中心、对外开放交流的窗口,以市级行政文化商务中心为核心,现代金融、高端商务商业、多元文化功能融合的天津市中心活动区和创新产业集聚区。

对此,道士君输出个小结论:五论。论居住,天津排名第一。论学区,天津排名第二,论主城楼市,排第一。论生长性,天津排名第一。论产品,天津创新排名前置位。

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具体而观,河西小学属于就近划片,一套房子对应一所小学;初中属于多校划片,小升初摇号上学,凭运气可摇号片内的所有公立初中和河西区的所有民办初中。

河西分三个片区:一片、二片、三片,整体是根据位置来划分的。

河西一片:目前河西区学区房门槛最高,核心优势有三点,一是重点小学多,重点初中集中在一片。二是摇号风险低,接送方便。三是紧邻和平。

但是由于一片板块面积小,主要以老破小为主,竞争较大,房价较高。

河西二片:位置上占有一定优势,北侧近和平,西侧挨着南开,南面与西青接壤,市政府位于二片,天津的老梅江富人区也临近二片。

河西三片:随着河西高速发展,崛起的新片区,也是河西楼市成交的主力片区。核心优势:一是,房价门槛相对一片二片较低。二是,新房、次新房为主,兼顾自住和教育。三是,集团化办学布局较多,尤其是重点小学。四是,可选择性更强,除了新房、次新房之外,还有老小区和还迁房项目。

那么各片公办学校划片范围:一片6所初中,对应8所小学;二片6所初中,对应16所小学;三片7所初中,对应14所小学。

具体来看,一片区学校少但学校质量很高。有6所初中,分别是新华中学、海河中学、卓越中学、田家炳中学、觉民中学、卓群中学。

其中,新华中学是河西一片公立初中的第一名,海河中学也是一所老牌的重点中学。田家炳中学以前叫佟楼中学,当年在普通校里面年年第一名,但是和重点学校没法比。所以俗称大头校,意思就是比普通学校好比重点学校差。

觉民中学和卓越中学也是在民转公教育改革中划入了一片区。

8所小学中闽侯路、台湾路、上海道小学为市重点,湘江路小学为区重点。

简单说一下这四个重点小学:

上海道小学是河西区一片的一所老牌重小,目前四个校区。

台湾路小学是河西区一片的一所老牌重小,学校小,班级少,只有一个校区,从一年级到六年级都在这里上,小班制教学,教学质量不错。

闽侯路小学是河西区一片三大重小之一,地处繁华而幽静的市中心地段,交通便捷。始建于1949年,是一所具有70多年办学历史老牌重点校。目前闽侯路小学有3个校区。

湘江路小学,目前4个小区,接受外地转学生,但是已经不太容易转进去了。现在名气确实是很大,且片区的房子单价已经赶上重小闽侯路小学。

二片区初中与一片数量相当,但小学更多一些,足足有16所,也是目前片区里小学最多的。

初中里面,实验中学和第四十一中学是重点学校,其中实验中学是天津市五所之一,口碑很好,但招生非常少,小升初摇号中签率很低;初中学校相对差距比较大。四十一中是传统重点中学,近几年相对有些退步,环湖中学和滨湖中学近两年进步较快。梅江中学一直就是片内甚至是河西区的垫底校。小学里面,普小占比高,仅有一所河西中心小学为重点学校,不过有三个校区。

三片区与二片区的问题一样,普小占比较高,14所小学中仅有师大二附小为重小,不过初中相对比较均衡,小升初比二片优势大很多,其中7所中学中四中、四十二中、第二新华中学、枫林路中学、双水道中学、北师大附中、微山路中学。

第四中学一直是三片公立初中的第一名,在公立校里属于管理比较严格的。

四十二中也是一所不错的公立校,仅次于四中,位于三片的北端,出校门就是南楼地铁站。

另外,双水道、第二新华、枫林路中学也不错。其中第二新华挨着外环线,是新华中学的支持校,2018年开始招生,目前生源还是来自河西三片的小升初摇号,2024年开始会有全运村小学的直升生源。

目前河西区还有两所私立初中,为华星和海河博爱学校。

今年,河西有三所民办初中在全区范围内招生。

值得重点关注的是,原来面对南开和河西两区招生的南开翔宇学校(梅江校区),今年只对河西区学生招生。与此同时,南开翔宇学校(梅江校区)也正式划归到河西二片。

不得不说,河西区的教育有点实力。

上次道士君得空梳理了一下市内六区集团化办学,直接再上个图吧。

我们会发现,集团化办学最多的区在南开区,有10个教育集团,其次就是河西,8个教育集团。

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那么,在河西究竟怎么买学区房呢?

如果你预算足的情况下,简单粗暴选择顺序为一片>二片>三片。

一片主要以老小区为主,基本没有新房,都是二手房。

重点几个:

上海道小学,可选小区:元兴新里、向荣里、文静里、四化里、生昌里、湛江路新村(市政楼)、新闻里、新闻西里、三合里、静安里,这些小区最近成交价格都贵了,平均涨幅10-20万。尤其今年,涨幅更是明显。

相对于居住和面积稍微大的选择可以重点关注:亚中花园、文静里;

闽侯路小学,二手房成交比较多的小区:宝德里、三义大厦、福至里、敬重里

楼龄比较新的小区,可以兼顾自住,凯德国贸2014年(只能用一次闽侯路小学的学籍),天津公馆(海汇名邸)南塔2008年左右,华夏国际公寓(荣华大厦)25层到顶2008年左右,富邦花园 2005年左右,白楼名邸 2001年左右,白楼仕嘉(尚品嘉园)2005年左右。还有一些其他的,比如荣华小区、新立里、宝和里等等。

台湾路小学,对应的学区房以90年前的房子为主,拆间居多,有少量的两室,私立一室基本没有,房源少,单价是河西最贵的片区;

湘江道小学,海河大观、泰悦豪庭、渤海明珠(鑫磊花园)、富裕大厦、御景湾、同善里、美化里、花园伍座、晶采大厦、侨馨园、鑫瑞名苑、香江花园、海景公寓、汇文名邸、名仕达花园、福盛花园、新海大厦、龙海公寓、恒华公寓、云景大厦、重华南里。

二片大部分也都是二手房。

重点说几个:

河西中心小学:清秀园、新世纪城、友谊花园、西园西里、谊城公寓、五一阳光皓日园、蓝水园、芳水园、玉水园等。

平山道小学:凤凰城、森淼公寓、卫星里、先进里、森淼公寓、佛山里、金山里等。

天津师范大学附属小学:片区内有次新小区中海八里臺(君禧华庭),再就是水映兰庭(2007年左右)。

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